La surroga del mutuo è il trasferimento del mutuo ipotecario da una banca all’altra a condizioni più favorevoli.
Si tratta di una misura prevista legge 40 del 2007 (nota come Decreto Bersani) che permette quindi di trasferire il proprio debito ad altra banca ottenendo un vantaggi in termini di risparmio di quota interessi dovuti alla banca senza sostenere alcun costo accessorio.
Quali sono le spese accessorie legate ad un mutuo?
La sottoscrizione di un mutuo ipotecario prevede due tipologie di costo:
- La quota interessi (sempre dovuta) legata al finanziamento;
- I costi accessori che sono: le spese di istruttoria, la perizia dell’immobile, imposte, commissioni di altro tipo
Vantaggi
Le surroghe hanno dunque il vantaggio di produrre un risparmio netto per il cliente che si troverà cosi a pagare meno senza ottenere alcun costo. Inoltre burocraticamente un’operazione di surroga è diventata molto snella. Una volta fornita tutta la documentazione richiesta dalla nuova banca, sarà quest’ultima a svolgere tutta l’attività burocratica relativa all’operazione e farsi carico di tutti i costi accessori connessi.
Caratteristiche
Quale tipologia di tasso scegliere?
E’ possibile confermare la stessa tipologia di tasso oppure cogliere occasione per cambiarlo. E’ frequente negli ultimi anni la decisione di passare da tasso variabile a tasso fisso, in quanto quest’ultimi rispetto a qualche anno fa si sono notevolmente abbassati per cui dopo aver beneficiato per molti anni di un euribor in territorio negativo si potrebbe optar per un tasso fisso andando cosi a prevenire il rischio di un innalzamento futuro dei tassi interbancari.
Durata: è possibile modificarla?
Assolutamente si! Voci di popolo dicono che bisogna sempre mantenere la stessa durata del contratto di mutuo originario ma in realtà non è cosi. E’ possibile modificarla, di conseguenza la surroga può rappresentare l’occasione per ridurre o aumentare gli anni di durata del mutuo.
Il caso è quello di un persona che ha contratto mutuo con durata trentennale perché magari nel momento della sottoscrizione percepiva un reddito più contenuto di oggi e che quindi riusciva a sostenere una rata bassa e si è optato per allungare la durata al massimo consentito. Nel frattempo però l’incremento dei redditi può consentire la riduzione della durata.
Oppure si può optare per allungare la durata in quanto il peso della rata è diventato elevato rispetto alle condizioni della persona o a determinati progetti futuri.
La surroga si può fare anche ad aziende?
La risposta è affermativa. Il Decreto Bersani consente l’operazione anche ad aziende e società purchè rientrato nella definizione di micro imprese.
Le microimprese sono aziende che fatturano meno di 2 milioni ed hanno meno di 10 dipendenti.
La realtà pratica però è che la maggior parte degli istituti bancari effettua solo a soggetti privati operazioni di surroga.
Possibile cambiare intestatari o garanti di un mutuo?
La surroga prevede l’intervento degli stessi soggetti del mutuo originale: intestatari e garanti. Nella pratica però, a parte gli intestatari che devono rimanere sempre gli stessi alcuni istituti in caso di condizioni eccezionali possono prevedere l’eliminazione dei garanti. Chiaramente è necessario che gli intestatari abbiano intanto incrementato in modo sensibile e capiente (rispetto alle rate mensili del mutuo) il proprio reddito.
Fino a quanti anni è possibile surrogare?
Ogni banca stabilisce le proprie regole in termini di età massima per operazioni di surroga e mutuo. Non c’è alcuna distinzione tra le due operazioni in termini di età. Va considerata l’età al termine del periodo di finanziamento. Generalmente l’età massima dei soggetti deve esser pari a 75/80 anni per gli intestatari e 80/85 anni per i garanti.
Qual è il rapporto rata / reddito necessario?
Anche qui la situazione non cambia tra mutuo e surroga e dipende comunque da istituto e istituto. Generalmente il rapporto tra la somma delle rate pagate dal cliente (in cui rientra il mutuo in oggetto ma anche tutte le rate di prestiti pagate) e il reddito mensilizzato deve esser tra il 30 ed il 40%.
Come fare il calcolo. Prendere il reddito lordo indicato nel CUD in caso del dipendente e UNICO nel caso di lavoratore autonomo e sottrarre tutte le imposte contenuti nel documento stesso. Dividere per 12 tale reddito netto ottenendo cosi il reddito mensilizzato. Rapportare la somma delle rate mensili rispetto al reddito ottenendo cosi il rapporto percentuale.
Facciamo un esempio:
Reddito lordo 35.000
Tassazione complessiva 13.000
Reddito netto 22.000. Reddito Mensilizzato 1.833 euro
Totale rate mensili pagate 600 euro
Rapporto rata / reddito 32,7%
Surroga, rinegoziazione o sostituzione?
La sostituzione del mutuo è lo strumento ideale quanto si ha la necessità di una ricontrattualizzazione dello stesso per variare la durata del mutuo o per variare l’importo dello stesso per riparametrarlo alle proprie esigenze.
La rinegoziazione è tra le tre la soluzione più semplice in quanto si rimanere all’interno della propria banca e si riduce la quota interessi pagando di fatto meno.
La surroga invece prevede il passaggio del mutuo ad un’altra banca.
Se l’obiettivo è quello di risparmiare la surroga è quella che consente di ottenere il miglior risultato in quanto un tasso di rinegoziazione non sarà mai pari ad un tasso di surroga. Solitamente si posiziona in una misura intermedia tra tasso del cliente e tasso di mercato. Tuttavia per ragioni di legame all’istituto originario solitamente il cliente rimaner nel medesimo istituto per i servizi a 360 gradi che riceve.
Consigli operativi
Un errore comune dei titolari di mutuo è quello di effettuare notevoli cambi nel corso del tempo. Semplicemente munendosi di comparatori online. Surrogare ogni 3/6 mesi senza avere una strategia effettiva. Si tratta di ottenere piccoli risparmi precludendosi la possibilità di ottenere risparmi concreti ed effettivi.
Come ogni elemento della pianificazione finanziaria anche questo dovrebbe esser seguito da persone esperte, in grado di consigliare nel migliore dei modi il cliente.
Un’analisi accurata della situazione reddituale e delle condizioni di mercato può per fare un esempio portare alla possibilità di ottenere un notevole risparmio effettuando un Piccolo versamento per ridurre l’importo del mutuo cosi da ottenere un notevole vantaggio in termini di riduzione del tasso e quindi risparmiare una cifra notevole.
Per un ulteriore approfondimento sul tema vi invito a visualizzare un mio video sull’argomento.
